פסק-דין בתיק ע"א 3280/05

1.         ערעורים על פסק דינו ועל החלטתו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופטת ר' קרלינסקי) בע"א 51/04, שדן בערעורים על שומה מכרעת לעניין היטל השבחה. המערער בע"א 3280/05 (להלן: " המערער") משיג על פסק הדין מיום 2.10.05, שקיבל ערעור שכנגד של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה (להלן: " הוועדה המקומית") על החלטת השמאי המכריע. הוועדה המקומית מערערת ( בע"א 1471/06) על החלטת בית משפט השלום מיום 9.1.06, שניתנה לאחר מתן פסק הדין, לבטל תשלומי ריבית על חוב היטל ההשבחה.

2.         הרקע

(א)        המערער היה בעל זכויות בנכס ברח' המסגר 1 באיזור התעשייה רעננה, הרשום כחלקה 25/36 בגוש 8981 החל משנת 1993 (להלן: " הנכס"). היתרי הבניה לנכס, שניתנו מכוח התכנון שהיה תקף באותה עת, התירו שימוש לתעשייה ומלאכה. בשנת 1998 נכנסה לתוקף תכנית רע/1/330א' (להלן: " התכנית"), שהתירה שימוש למשרדים במבני התעשיה והמלאכה הקיימים באזור התעשייה, ובכללם הנכס, לעומת המצב הקודם שעל פיו הותר שימוש לתעשיה ומלאכה בלבד.

(ב)        ביום 31.12.02 נכרת חוזה מכר בין המערער לקונה הנכס. על פי החוזה האמור הצהיר המערער כי הוא בעל הזכות הבלעדית בנכס המשמש למשרד והוא מוכר את כל זכויותיו במשרד לקונה.

(ג)         כאשר פנה המערער בחודש יוני 2003, לוועדה המקומית, לקבלת אישור לצורך העברת רישום הזכויות לקונה, הוא נדרש לשלם היטל השבחה בסך 56,470 ש"ח ליום אישור התכנית.

(ד)        המערער השיג על היטל השבחה וטען כי בהתחשב בכך שלצורך התרת שימוש לצרכי משרדים יידרש הליך נוסף של שימוש חורג מהיתר, אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בשלב זה, אלא רק בשלב שבו יינקט הליך אחרון זה. הוועדה המקומית התבססה על שמאות של אחיקם ביתן והמערער התבסס על שמאות של השמאי גולדשטיין.

בהסכמת הצדדים מונה מר שאול ויסמן שמאי מכריע. בסיכום השומה המכרעת קובע השמאי המכריע:

"מסקנתי היא כי יש להעמיד את היטל ההשבחה מתוך הסכום שהתבקש על ידי הוועדה המקומית בסך של 56,470 ש"ח למועד הקובע לסך של 14,711 ש"ח בלבד למועד הקובע.

לא קיבלתי את השווי שנקבע על ידי שמאי הוועדה לגבי הנכס הבנוי והשווי שנקבע למ"ר. כמו כן הפחתתי פוטנציאל כללי וסיכון לאכיפת הוראות התכנית על ידי הועדה המקומית בבקשה לשימוש חורג מהיתר.

בכל מקרה החובה בתשלום ההיטל וגם החלקי בלבד הוא פועל יוצא של אי אכיפת הוראות התכנית דבר שיוצר שווי שוק המביא בחשבון את העובדה הזאת גם לגבי המוכר וגם לגבי הקונה.

נימוקים וחישובים אחרים ימסרו במועד אחר".

נימוקי השמאי המכריע וחישוביו לא נמסרו עד כה.

(ה)        המערער הגיש ערעור על השומה המכרעת לבית משפט השלום, לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: " החוק"). לטענתו ההשבחה לא נוצרה שכן טרם ננקט הליך לאשור שימוש חורג מהיתר. הוועדה המקומית, שהגישה ערעור שכנגד, טענה כי חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על מי שהיה בעל הנכס ביום אישור התכנית המשביחה. הוועדה הוסיפה והבהירה כי לא תגבה היטל נוסף בגין השבחת הנכס, גם אם יאושר בעתיד שימוש חורג מהיתר.

3.         פסק-דינו של בית משפט השלום

(א)        בית משפט השלום קבע כי חלה השבחה במקרקעין, כתוצאה מאישור התכנית. בית המשפט קבע כי מקובלת עליו טענת הצדדים שהפתרון המשפטי שאליו הגיע השמאי וייסמן בשומה המכרעת אינו מעוגן בדין. בהעברת הזכויות יש כדי להעיד ברורות כי המערער עצמו נהנה מההשבחה בפועל; " לפיכך אין בנסיבות אלה השפעה להכרח בהוצאת היתר נוסף, מול התכנית החדשה" (עמ' 9 שורות 14-15 לפסק-הדין). עוד נקבע כי החשש בדבר גבייה כפולה נשלל לנוכח הצהרתה הברורה של המשיבה שלא תפנה בדרישה נוספת להיטל השבחה עת תוגש בקשה לשימוש חורג. בנסיבות אלה נקבע כי יש מקום לחייב את המערער במלוא ההיטל.

(ב)        לאחר שניתן פסק הדין פנה  המערער בבקשה להפחית את תשלומי הפיגורים לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 שהוטלו עליו בגין אי תשלום היטל ההשבחה, בית המשפט דחה את טענת הוועדה המקומית כי לאחר מתן פסק הדין אין עוד סמכות להזקק לבקשה, וראה להעתר לה ולהורות כי המערער ישלם הפרשי הצמדה בלבד, ללא ריבית.

4.         הערעורים

(א)        בע"א 3280/05 משיג המערער על פסק הדין קמא. הוא חוזר על טיעוניו בבית משפט השלום ומדגיש כי כל עוד לא ננקט הליך של שימוש חורג מהיתר לא היה מקום לקבוע כי קיימת השבחה. לחלופין ולמען הזהירות, טוען הוא שאם אכן קיימת השבחה, היה מקום למנות שמאי מכריע אחר כדי לקבוע את שיעור היטל ההשבחה.

הוועדה המקומית תומכת בפסק הדין קמא מטעמיו.